禅城年度王炸！湾华靓地超1.5万/平起拍！2+3号线交汇
备受关注的禅城湾华地块，今日终于挂牌。
地块出让面积为43283.63㎡，起始价227240万元，拟于11月27日上午10点网拍，初始楼面价约15497元/㎡，禅城最高，竞拍方式价高者得。
注：楼面价计算已经扣除4860㎡的配建幼儿园，未计建安成本。
宗地位于文华路西侧、黎明二路南侧，靠近佛山2号线（在建）和佛山3号线（在建）换乘点湾华站，紧邻魁奇路南侧，轨道优势非常凸显。有行业人士评价认为，这块地会是禅城版的“保利天悦”。
其中，2号线计划明年底试运营，3号线力争2022年达到试运行条件，都属于近期开通轨道线路。
▲本次出让地块位置图
01
禅城年度压箱宝地 2、3号线交汇换乘
10月20日，禅城举办2020年下半年重大项目集中开工投产活动。
会上，佛山铁投集团与禅城区府签署战略合作框架协议，以“轨道+物业+产业”为开发理念的湾华站TOD综合体暨轨道产业总部项目将正式启动。
▲禅城2020下半年重大项目集中开工投产活动
该项目将以地铁湾华站为支点延展至整个湾华片区，探索地上地下站城一体化模式，深入发掘轨道和地下空间的潜力，打造绿色高效的公共慢行系统和公共交通接驳的立体TOD综合体地标。
▲TOD的站城一体化地下商业空间
早在今年5月召开的禅城土地推介会上，湾华工业区项目就被重点推介。该项目总体量有167亩，商业部分容积率6.0，居住部分容积率3.5。
本次挂牌出让的正是首期居住用地，用地面积43283.63㎡，总计容建筑面积达151492.705㎡，限高265米，目前已围蔽并全部平整。
▲地块曾亮相2020年禅城土地推介会
挂牌文件显示，本地块须配建一所18班幼儿园，计容建面≥4860㎡。若扣除配建幼儿园，计算地块初始楼面积约15497元/㎡，接近龙光玖悦台一期成交价（15711元/㎡）。
此外，宗地还须配建配电房、通讯基础设施、体育健身场地、社区公共服务用房等公共配套设施（但都不计容）。
02
初始楼面价超1.5万/㎡ 禅城最高
地块所在板块的居住氛围已经成熟，附近已有天虹广场购物中心、盈天广场、华润万家、绿巢智谷、嘉港市场等商业配套；聚集有绿景小学、惠景小学、新三中、佛山市实验学校、华英学校等教育资源。
今年3月和8月，距离湾华不远的港口路板块先后卖出两宗小地，得主都是龙光，楼面价分别超过1.57万/㎡和1.75万/㎡，前者溢价30%，后者溢价55%，可想而知有多抢手。
▲出让地块位置图
相比之下，本次挂牌的湾华地块，更近换乘地铁站、天虹购物中心，体量也大许多，比龙光两宗小地块更有开发潜力，又会引发一场龙争虎斗。
结合板块商住地历史出让记录来看，单轮起拍楼面价，湾华地块已是禅城最高水平。
| 拿地时间 | 项目名 | 楼面价 （元/㎡） |
|---|---|---|
| 2008 | 滨海御庭 | 2229 |
| 2009 | 碧桂园城市花园 | 1481 |
| 2009 | 东江国际 | 604 |
| 2011 | 华福丽港阳光 | 7442 |
| 2011 | 沿海馨庭 | 262.7 |
| 2012 | 龙光君悦华府 | 3998 |
| 2012 | 南裕欣府 | 4287 |
| 2014 | 时代年华 | 5772 |
| 2020.03.30 | 龙光玖悦台一期 | 15711 |
| 2020.08.19 | 龙光玖悦台二期 | 17569 |
| 2020.11.27 | 湾华北围首宗地块 | 15497 |
02
配套成熟 龙光新盘月底开售楼部
在龙光两宗地块出让之前，湾华-港口路一带已经5年零供地，商品房交易依赖二手，近地铁、配套和品质较好的二手盘，成交价一度超过2万/㎡。
此前，功夫君曾详细走访过该板块，并对几个交投活跃的二手盘作过点评。
从配套来说，整条港口路楼盘居民从主要依靠碧桂园华润万家、沿海馨庭市场的格局，变成港口路南到碧桂园华润万家消费，港口路北到天虹消费的新格局。
▲龙光君悦华府与天虹广场
时代年华、沿海馨庭和碧桂园城市花园这三个盘很接近，可以享受同样配套，小区底商也能形成集聚效应，有理发店、水果店、食肆、美容美甲、健身房、洗衣店等，弥补天虹距离较远的劣势。
不过，时代年华更安静，沿海馨庭人流相对密集，碧桂园城市花园靠路边而且楼龄比其他都要大，相对折旧一点，但小区私密性也比前两者要稍胜一筹。
▲时代年华
从价格来说，毛坯三房最低考虑沿海馨庭；带装修三房最低考虑时代年华；想更近二号线湾华站（在建）且资金宽裕些的，可考虑龙光君悦华府；更看重户型使用率的考虑滨海御庭二期。
▲沿海馨庭
相比上述四盘，碧桂园城市花园与星海岸城市花园则是中介较少推荐的。
原因在于：前者单价较低，但户型偏大，三房起步面积就是106㎡；后者类似，整体偏改善，虽然也有高实用率小户型，但放盘量少，单价偏高。
不过，接下来，这一板块新货断供的局面即将结束。
纯新盘龙光玖悦台（一期）规划有3栋高层住宅，预计10月31日开放营销中心，最快11月中旬开放样板房。
▲龙光玖悦台即将开放营销中心
—— END ——